朝阳建筑行业新闻中心

Construction industry news center
首页 >> 智能建筑

楼市调控需要制度创新

来源: 2018年11月13日

楼市调控需要制度创新

为何房地产调控政策无法及时奏效

为什么在政府连续、密集、严峻的房地产调控措施下,仍然有大量的银行信贷进入房地产市场,而且全国房价仍旧只涨不降、高位运行呢?

除了外汇储备的快速增加造成被动性的货币供给增加,使得金融体系流动性进一步上升,并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件;除了我国将近16万亿元的居民存款和实际利率为负的活期存款利率,与我国房地产投资超过15%的年回报率之间形成的巨大落差;除了人民币升值的预期刺激热钱继续涌入中国,外资房地产企业依托境外银行和境外股东,大量借用外债,使外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势;除了其他未列举的各种因素之外,还有一个非常重要的因素就是在我国的房地产市场,已经形成了房地产商、银行以及地方政府之间的利益共同体,一损俱损,一荣共荣。

从中国金融体系的特征来看,是以国有银行为主导的间接融资体系。这种金融体系的优势在于容易聚集与动员社会资源,但是这些资源的运作基本上是以政府为主导。房地产行业是经济的支柱行业,也是地方政府着重发展的行业,同时还是银行信贷的重要投向之一。在金融市场过于单一,银行作为资金最主要来源渠道的情况下,房地产供需的实现也就只能主要依赖信贷资金了。

但是,问题并不仅仅在于我国的房地产业只有单一的银行融资支持,以及房银之间存在超高的相互依存度,问题的关键还在于,我国的房地产业一如我国的其他产业,根本没有在将近30年的改革开放过程中,建立起公正合理的全民利益分享体制。那些应属于全民分享的经济成长好处、长期土地增值收益、房地产价格逐步上涨的利得,都在不到十年的时间内、给占全民比例少而又少的极少数人和机构占据了!与上述情形形成鲜明对照的是,全民所有的土地开发以及在此基础上快速发展的房地产业所产生的巨额收益,只是为有限的机构和个人所享用,而没有形成本该存在的全民利益分享机制。

化解房地产信贷风险需要创新

房地产业历来是一个高风险行业,其对经济周期的反应极为敏感:在经济复苏时期,房地产业率先繁荣;但在经济衰退时期,也最早受到打击。历史上,多次金融危机都与房地产投机有关

楼市调控需要制度创新

20世纪80年代中期以后,美国银行业对房地产业的贷款连续保持15%左右的增长率,房地产贷款占银行总资产的比重从1985年的15.71%上升到1990年的23.51%。1989年美国经济减速,局部地区出现衰退,房地产业随即转为萧条。美国房地产业贷款最多的100家大银行的逾期贷款由1988年底的78亿美元增至1989年底的120亿美元,逾期贷款率由4.83%上升到6%。花旗银行1992年就一次性注销其对北美的房地产贷款呆账140亿美元。

1991年3月,在东京证券交易所上市的日本各家银行对房地产业的贷款余额高达49.9万亿日元,比1985年3月增加了1.8倍,约占这些银行全部贷款余额的25%。房地产泡沫破灭后,地价暴跌,银行的坏账巨额增加。仅1993年1月住友银行就注销了它在房地产热时发放的1000亿日元贷款。日本银行业更是用了12年时间方才消化了这一时期形成的巨额坏账。

20世纪90年代中期的泰国,由于商业银行过度介入房地产业,致使泰国房地产市场严重供过于求。截止1997年金融危机爆发前夕,全国积压的房屋已达85万套之多,最终形成了高达200亿美元的不良资产。

上世纪90年代,由于资金链骤然断裂,曾一度导致中国房地产泡沫破灭,使银行背负了巨额的呆坏账,教训深刻。在1993年的房地产热中,国有银行直接、间接在海南省积压的房地产信贷资金就达700亿元之多,后来,其中的80%已成为呆账,约占当时国有银行资本金的1/5。根据有关部门调查,当时泡沫最盛时,全国银行被套牢资金高达6000亿元,这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。

近年来,发达经济体市场内发生巨额不良房地产贷款的案例已经大幅度减少,就主要得益于不断进步的房地产贷款风险管理技术、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系以及良好的全民利益分享制度。

反观中国,个人住房贷款最近几年超常规地发展起来,但银行的风险管理水平却鲜有突破。有学者指出,中国的银行业是没有个人住房贷款以及消费信贷风险管理经验的。虽然,房地产市场在10年间超常规地发展起来,但用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展。更为关键的是,围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新,仍然停顿在原地,使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体银行来承担。

实际上,当房地产除了居住功能外,同时具备了投资保值和增值的功能时,一个健康的房地产市场,就不再仅仅是一个商品市场,而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时,它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关,共同形成了全民利益分享的机制。因此,这就需要我们的制度设计者和政府决策者们从公共政策及公共福利的高度来研究、设计房地产市场的相关制度。

在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下,如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性,建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度,形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制,使社会公众在住房方面享有基本的公共福利?将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而又义不容辞的任务。在加强纠错式的市场调控措施的同时,我们同样需要为房地产市场走上健康发展的轨道,大力推动市场创新、制度创新和产品创新 。

(:毛文月)

随机文章